Naantalilainen rakennuspaikka voi olla asemakaavoitettu tontti keskustan tuntumassa, väljä pientalotontti mantereella tai saaressa sijaitseva kiinteistö, jonne kuljetaan lautalla. Rakennussuunnittelu Naantalissa tarkoittaa siis hyvin eri asioita sen mukaan, missä kiinteistö sijaitsee.
Yhteinen nimittäjä on yksi: kaavatilanne kannattaa selvittää ennen kuin luonnossuunnittelu viedään pitkälle.
Vesialuetta on enemmän kuin maata
Naantalin kaupungin omien lukujen mukaan kaupungin vesipinta-ala on 372 km² ja maapinta-ala 311 km². Saaria on noin tuhat ja rantaviivaa noin tuhat kilometriä.
Nykyinen kaupunki on syntynyt vaiheittain: Rymättylä, Merimasku ja Velkua liittyivät Naantaliin vuonna 2009 ja Livonsaari vuonna 2011. Näiden alueiden rakennuskanta, tonttikoot ja maankäytön historia poikkeavat toisistaan selvästi.
Yksi rakennusjärjestys, monta kaavahistoriaa
Naantalin nykyinen rakennusjärjestys korvasi aikanaan viisi erillistä kuntakohtaista rakennusjärjestystä: Naantalin, Rymättylän, Merimaskun, Velkuan sekä Askaisten rakennusjärjestyksen osakuntaliitosalueen osalta.
Rakennusjärjestys siis yhtenäistyi. Kaavatilanne ei. Jokaisella kiinteistöllä on oma kaavansa tai kaavattomuutensa, ja juuri se ratkaisee, mitä rakennuspaikalle saa tehdä.
Kaava menee rakennusjärjestyksen edelle
Naantalin kaupunki toteaa rakennusjärjestystään koskevalla sivulla asian suoraan: laki, asetus, oikeusvaikutteinen yleiskaava, asemakaava sekä Suomen rakentamismääräyskokoelman määräykset menevät rakennusjärjestyksen edelle. Rakennusjärjestys on laadittu yleisluonteiseksi, ja siksi hankkeen edellyttämät luvat tulisi kaupungin mukaan aina varmistaa rakennusvalvonnasta.
Tämä on olennaista suunnittelun kannalta. Rakennusjärjestyksestä luettu mitta ei ratkaise asiaa, jos kaavassa on määrätty toisin. Naantalissa oikea järjestys on: kaava ensin, rakennusjärjestys sen jälkeen, ja epäselvissä kohdissa yhteys rakennusvalvontaan.
Kaupunki on myös ilmoittanut päivittävänsä rakennusvalvonnan verkkosivuja uuden rakentamislain, tietojärjestelmien ja Lupapiste-hakupalvelun muutosten vuoksi. Ajantasainen tieto kannattaa siis tarkistaa kaupungilta.
Rantarakentamisen säännöt eivät ole kaikkialla samat
Naantalissa on ranta-alueita, joilla on voimassa kaava, ja ranta-alueita, joilla ei ole. Ero on suunnittelun kannalta iso.
Kaupungin tietojen mukaan poikkeamislupaa tarvitaan yleisimmin silloin, kun poiketaan kaavamääräyksistä tai rakennetaan asemakaavoittamattomalle ranta-alueelle.
Käytännön johtopäätös: mökin, saunan tai vakituisen asunnon suunnitelmia ei kannata lyödä lukkoon ennen kuin tiedetään, onko kyseessä kaavoitettu vai kaavoittamaton ranta-alue ja mitä mahdollinen kaava sanoo. Naapurin tontilla toteutunut ratkaisu ei kerro omasta kiinteistöstä mitään, jos kaavatilanne on toinen.
Paraisten puolella saaristo- ja rantarakentamista ohjaavat omat määräyksensä, joista kerrotaan artikkelissa Rakennussuunnittelu Parainen.
Korkeusasema on Naantalissa oikea suunnittelukysymys
Naantalin rakennusjärjestyksessä on määrätty rakentamisen korkeusasemasta ranta-alueella ja muilla alavilla alueilla. Rakennusjärjestyksen mukaan mereen rajoittuvilla ja muilla alavilla rakennuspaikoilla alimman lattiakorkeuden tulee olla +3,50 metriä N2000-järjestelmässä.
Yksi huomio kannattaa tehdä lukiessa. Kaupungin sivuilla linkitetty rakennusjärjestys on vuodelta 2012, eli se on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain aikana ja käyttää sen mukaisia lupanimikkeitä. Korkeusasemaa koskevat mitoitusarvot ovat asiaa, johon lainsäädännön uudistus ei suoraan vaikuta, mutta lupamenettelyä koskevat termit kannattaa tarkistaa nykyisestä rakentamislaista ja rakennusvalvonnasta.
Alin lattiakorkeus ei ole tekninen yksityiskohta, joka ratkaistaan työmaalla. Se vaikuttaa sokkelin korkeuteen ja sitä kautta rakennesuunnitteluun, pihan korkeusasemiin, sisäänkäyntien ratkaisuihin ja siihen, miltä talo lopulta näyttää. Siksi se kuuluu luonnosvaiheeseen.
Voimassa oleva määräys ja sen tarkka soveltaminen omalla rakennuspaikalla kannattaa varmistaa Naantalin rakennusvalvonnasta.
Mikä kaava ohjaa mitäkin
Kaavatilanteen selvittäminen on helpompaa, kun tietää mitä etsii. Naantalissa vastaan voi tulla mikä tahansa näistä:
- Asemakaava ohjaa yksityiskohtaisesti taajama-alueiden rakentamista. Siinä on osoitettu rakennusoikeus, rakennusala, kerrosluku ja usein myös ulkonäköä koskevia määräyksiä.
- Yleiskaava tai osayleiskaava ohjaa laajempia alueita yleispiirteisemmin. Osa yleiskaavoista on laadittu niin, että niitä voidaan käyttää rakentamisluvan myöntämisen perusteena, osaa ei.
- Ranta-asemakaava ohjaa nimenomaan ranta-alueen rakentamista ja kertoo yleensä sallitun rakentamisen määrän ja rakennusten sijoittamisen.
- Kaavoittamaton alue, jolloin ohjaus tulee rakennusjärjestyksestä ja lainsäädännöstä.
Suunnittelijan kannalta ero on suuri. Asemakaavatontilla työ alkaa kaavamääräysten tulkinnasta. Kaavoittamattomalla ranta-alueella työ alkaa siitä, onko rakentaminen ylipäätään mahdollista ja millä päätöksellä.
Maisematyölupa ja purkaminen kuuluvat samaan selvitykseen
Kaikki rakennuspaikkaa koskevat luvat eivät liity uudisrakennukseen.
Naantalin kaupungin tietojen mukaan maa-alueen omistajan tai haltijan on haettava lupa maisemaa muuttavaan maanrakennustyöhön, puiden kaatamiseen ja vastaaviin toimiin asemakaava-alueella. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa ilman lupaa asemakaava-alueella tai rakennuskieltoalueella, ja yleiskaava voi myös määrätä luvan haettavaksi.
Näillä on merkitystä erityisesti silloin, kun tontilla on vanhaa rakennuskantaa tai puustoa, joka on tarkoitus poistaa. Jos purkaminen tai maanmuokkaus on osa hanketta, se kuuluu samaan lähtötietoselvitykseen kuin kaavatilanne — ei erilliseksi yllätykseksi työmaavaiheeseen.
Mitä rakennusvalvonnalta kannattaa kysyä
Kun yhteydenotto rakennusvalvontaan tehdään, kysymykset on hyvä olla mietittynä valmiiksi. Naantalilaisella rakennuspaikalla hyödyllisiä kysymyksiä ovat esimerkiksi:
- Mikä kaava kiinteistöllä on voimassa, ja voidaanko sitä käyttää rakentamisluvan myöntämisen perusteena?
- Onko kiinteistö ranta-alueella, ja mitä siitä seuraa?
- Tarvitaanko poikkeamislupa, ja mihin se perustuisi?
- Mikä on rakennuspaikan alin sallittu lattiakorkeus?
- Onko tontilla tai sen lähellä suojelu- tai muita erityisarvoja, jotka pitää huomioida?
- Tarvitaanko purkamiseen tai puiden kaatamiseen erillinen lupa?
Vastaukset näihin muodostavat käytännössä suunnittelun tehtävänannon. Ilman niitä ensimmäinen luonnos perustuu oletuksiin, jotka joudutaan myöhemmin tarkistamaan.
Näin rakennussuunnittelu Naantalissa etenee järkevässä järjestyksessä
Toimiva järjestys on suoraviivainen:
- Selvitä kiinteistön kaavatilanne: asemakaava, yleiskaava, ranta-asemakaava vai ei kaavaa.
- Lue kaavamääräykset ja tarkista niiden suhde rakennusjärjestykseen.
- Selvitä, tarvitaanko poikkeamislupa.
- Tarkista rakennuspaikan korkeusasema ja tulvavaara.
- Vasta tämän jälkeen luonnokset ja pääpiirustukset sekä rakentamislupa.
Kolme ensimmäistä kohtaa ovat nimenomaan niitä, joissa naantalilaisten rakennuspaikkojen erot tulevat esiin.
Lupa ei ole suunnittelun päätepiste
Suunnitteluratkaisut vaikuttavat myös siihen, miten työmaa etenee luvan jälkeen.
Naantalin kaupungin mukaan rakentamisen aikaisia katselmuksia suoritetaan kaikissa luvan saaneissa kohteissa, ja lupapäätöksessä määrätään tarvittavat katselmukset. Vastaava työnjohtaja tilaa katselmukset tarkastajalta, ja kaupungin ohjeen mukaan katselmukset pyydetään riittävän ajoissa, jotta ne voidaan suorittaa asianmukaisessa työvaiheessa.
Katselmusvaraukset tehdään kaupungin mukaan sähköpostilla tai puhelimitse suoraan tarkastusinsinööreille.
Tämä on hyvä pitää mielessä jo suunnitteluvaiheessa. Selkeät pääpiirustukset ja niitä vastaavat erityissuunnitelmat helpottavat myös katselmuksia, koska työmaalla tehty vastaa silloin sitä, mitä on luvitettu.
Yhteydenpito rakennusvalvontaan
Naantalissa rakennusvalvonnan asiakaspalvelu neuvoo lupamenettelyissä, ja Lupapiste-palvelun kautta voi kysyä neuvoa ja hakea rakentamiseen liittyviä lupia ympäri vuorokauden. Kaupungin mukaan asiakaspalvelu on avoinna arkisin, tarkastajille on omat puhelinaikansa ja rakennusvalvontapäälliköllä, tarkastusinsinööreillä sekä lvi-insinöörillä on vastaanottoaika ilman ajanvarausta.
Ajantasaiset palveluajat kannattaa tarkistaa kaupungin sivuilta, koska kaupunki on ilmoittanut päivittävänsä rakennusvalvonnan sivuja.
Suunnittelijan kannalta hyvä käytäntö on koota kysymykset yhteen ja käydä ne läpi kerralla sen sijaan, että yksittäisiä asioita selvitettäisiin pitkin matkaa.
Usein kysyttyä rakentamisesta Naantalissa
Koskevatko samat rantarakentamisen säännöt koko Naantalia?
Eivät. Ranta-alueella voi olla voimassa kaava tai ei, ja kaava menee rakennusjärjestyksen edelle. Kaupungin mukaan poikkeamislupaa tarvitaan yleisimmin kaavamääräyksistä poikettaessa tai asemakaavoittamattomalle ranta-alueelle rakennettaessa.
Mistä tiedän, kumpi ohjaa: kaava vai rakennusjärjestys?
Naantalin kaupungin mukaan laki, asetus, oikeusvaikutteinen yleiskaava, asemakaava ja Suomen rakentamismääräyskokoelma menevät rakennusjärjestyksen edelle. Rakennusjärjestys täydentää niitä.
Mikä on alin lattiakorkeus meren rannalla?
Naantalin rakennusjärjestyksen mukaan mereen rajoittuvilla ja muilla alavilla rakennuspaikoilla alimman lattiakorkeuden tulee olla +3,50 metriä N2000-järjestelmässä. Oman kohteen tilanne kannattaa varmistaa rakennusvalvonnasta.
Vaikuttaako se, että kiinteistö on entisen Rymättylän tai Merimaskun alueella?
Rakennusjärjestys on nykyisin yhteinen koko kaupungille ja se korvasi aiemmat kuntakohtaiset rakennusjärjestykset. Kaavatilanne sen sijaan vaihtelee kiinteistöittäin, joten se selvitetään aina erikseen.
Rakennat Naantaliin?
Rakennussuunnittelun lisäksi Sauvon Rakennussuunnittelu Oy tarjoaa rakennesuunnittelua ja rakennuskonsultointia Varsinais-Suomessa ja Turun seudulla. Taustalla on rakennusinsinöörin (AMK) koulutus ja talonrakennustyön valvojan pätevyys (RAV).
Jos rakennuspaikan kaavatilanne on vielä auki, se on hyvä hetki olla yhteydessä. Suunnittelu on helpompi tehdä kerran oikein kuin kahdesti.
